عمومی - صفحه 4

عمران (توسعه)و مسکن روستایی بر اساس فصل نهم آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387

بر اساس ماده ۴۴ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، کلیه دستگاه‌های مشمول ماده 4 این قانون موظفند بلافاصله پس از دریافت درخواست کتبی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در راستای امکان‌سنجی کالبدی (شکلی) و تشخیص زمین‌های مستعد (آماده) و انجام هر گونه تفکیک اراضی (زمین‌ها)، نسبت به واگذاری قطعی اراضی و انتقال رسمی سند مالکیت و یا اعطای (دادن) نمایندگی برای زمین‌های بدون سند مالکیت در محدوده روستاها به نهاد مذکور (یاد شده) اقدام نمایند.

* نکته: عدم انتقال سند مالکیت مانع اقدامات اجرایی توسط این بنیاد نخواهد بود.

اعتبار تأمین یارانه

بر اساس ماده ۴۵ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور بر اساس اعلام بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اعتبار لازم برای تأمین یارانه، سود و مانده مطالبات معوق (عقب افتاده) لاوصول (آنچه دریافت نمی‌شود) و شامل اصل و سود تسهیلات دریافتی و هزینه تبعی (وابسته) مربوط به منظور احداث و ساخت ۲۴۰ هزار واحد مسکن روستایی به ازای هر واحد مسکونی یکصد و بیست و پنج میلیون ریال موضوع قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷ و آیین‌نامه اجرایی آن را در لوایح بودجه سال‌های آینده پیش‌بینی نماید. این امر نفی کننده‌ی مسئولیت‌ها و وظایف بانک‌های عامل برای دریافت مطالبات (طلب‌ها) ناشی از اعطای تسهیلات و امکانات مورد نظر نمی‌باشد.

میزان بهای مدیریت و خدمات فنی

بر اساس تبصره ۱ ماده 45 آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، دو و نیم درصد تسهیلات مصوب مسکن روستایی به عنوان مدیریت و خدمات فنی همه ساله از محل اعتبارات تملک (مالکیت) دارایی‌های سرمایه‌ای بنیاد مسکن تأمین و به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی پرداخت می‌شود.

* بر اساس تبصره ۲ ماده 45 آیین‌نامه اجرایی این قانون، بنیاد یاد شده مجاز است برای اعطای یارانه مربوط به حق بیمه، حق نظارت، رعایت اصول صرفه جویی در مصرف انرژی و سایر موارد از محل اعتبارات یارانه اقدام نماید.

نظارت فنی بر ساخت و ساز مسکن روستایی بر عهده‌ی کدام نهاد است؟

* بر اساس تبصره ۳ ماده 45 آیین‌نامه اجرایی این قانون، نظارت فنی بر ساخت و ساز مسکن روستایی، زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در چارچوب قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ (نظام فنی روستایی) انجام می‌شود.

فناوری‌های نوین (جدید) در عرصه تولید انبوه مسکن

بر اساس ماده ۲۶ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، وزارت مسکن و شهرسازی در راستای تشویق فناوری‌های نوین در عرصه تولید انبوه مسکن توسط بخش غیردولتی کشور اقدامات زیر را به عمل می‌آورد:

الف) تسهیل (آسان کردن) و تسریع (سرعت بخشیدن) در بررسی و اظهارنظر در مورد فناوری‌های جدید ساخت صنعتی ظرف دو ماه از زمان معرفی فناوری توسط مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن.

ب) حمایت از واحدهای تولیدی، سرمایه‌گذاران، مدیران و نخبگان (برگزیدگان) فنی و متعهد به توسعه ساخت صنعتی و تشکل‌های صنفی (شغلی) مربوط.

نحوه واگذاری زمین برای ساخت واحدهای تولیدی

* بر اساس ماده ۲۷ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، وزارت مسکن و شهرسازی در مواردی که زمین با کاربری صنعتی در داخل محدوده و حریم شهرها در اختیار دارد و سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی ایران مجازند نسبت به واگذاری زمین برای احداث و ساخت واحدهای تولید کننده مصالح، قطعات و تجهیزات ساخت صنعتی و فناوری‌های نوین به صورت بیست درصد نقد و هشتاد درصد با تقسیط پنج ساله اقدام نمایند.

* واگذاری زمین توسط وزارت مسکن و شهرسازی با قیمت کارشناسی روز و توسط سازمان صنایع کوچک و شهرک‌های صنعتی ایران با قیمت تمام شده انجام می‌شود.

واگذاری زمین توسط وزارت جهاد کشاورزی

بر اساس تبصره ۱ ماده 27 آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، وزارت جهاد کشاورزی مجاز است در راستای ساخت واحدهای تولید کننده مصالح، قطعات و تجهیزات ساخت صنعتی و فناوری‌های جدید بر اساس قوانین و مقررات خود نسبت به واگذاری زمین اقدام نماید.

واگذاری کارخانجات غیرفعال دولتی

بر اساس تبصره ۲ ماده 27 آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، کارخانجات غیرفعال دولتی، به صورت مزایده و حراج مشروط، جهت ایجاد کارخانه‌های خانه‌سازی واگذار می‌شود.

مجازات تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به صورت غیرمجاز

بر اساس ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، کلیه مالکان یا متصرفان زمین‌های کشاورزی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون دریافت مجوز از کمیسیون اقدام به تغییر کاربری نمایند، به مجازات‌های زیر محکوم می‌شود:

* قلع و قمع و تخریب بنا

* پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر قیمت زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده ‌است.

همچنین در صورت تکرار جرم: به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم می‌شوند.

بر اساس تبصره ۲ ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، هر یک از کارکنان دولت و شهرداری‌ها و نهادها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخلف نمایند، به مجازات‌های زیر محکوم می‌گردند:

* ابطال مجوز صادره

* جزای نقدی از یک تا سه برابر قیمت زمین‌های و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده ‌است.

در صورت تکرار جرم: علاوه بر جریمه مذکور به انفصال (برکناری) دائم از خدمات دولتی و شهرداری‌ها محکوم می‌شوند.

سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می‌شوند.

عوارض تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها

بر اساس ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، در مواردی که به اراضی زراعی (زمین‌های کشاورزی) و باغ‌ها بر اساس مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده ‌شود، ۸۰% قیمت روز زمین‌ها و ‌باغ‌های مذکور با محاسبه‌ی ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین دریافت و به خزانه‌‌داری کل کشور واریز می‌شود.

معاف از پرداخت عوارض تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها

بر اساس تبصره ۱ ماده 2 این قانون، تغییر کاربری اراضی و زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یک بار و ساخت دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی شامل پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.

تقویم (قیمت‌گذاری) و ارزیابی زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها

بر اساس تبصره ۳ ماده 2 این قانون، تقویم و ارزیابی زمین‌های کشاورزی و باغ‌های موضوع این قانون توسط کمیسیون سه ‌نفره‌ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هر یک از شهرستان‌ها انجام می‌شود.

حمایت قانون از تداوم و حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها

بر اساس ماده 8 قانون حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها، در جهت حمایت از تداوم و حفظ کاربری اراضی زراعی (زمین‌های کشاورزی) و باغ‌ها واقع در داخل محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها که در طرح‌های جامع و تفصیلی دارای کاربری کشاورزی می‌باشند، دولت و شهرداری‌ها باید تسهیلات (امکانات) و خدمات شهری را بر اساس تعرفه‌ی فضای سبز شهرداری‌ها در اختیار مالکان آنها قرار دهند.

مرجع معرفی متقاضیان مسکن

* بر اساس ماده ۳۵ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، مرجع معرفی متقاضیان و درخواست کنندگان مسکن شهری در شهرهای بالای بیست و پنج هزار نفر جمعیت، سازمان مسکن و شهرسازی استان می‌باشد.

* مرجع معرفی متقاضیان مسکن روستایی و شهری در شهرهای با جمعیت بیست و پنج هزار نفر و کمتر، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌باشد.

* نکته: همچنین معرفی برای پرداخت تسهیلات (امکانات) ساخت و پذیرش مدارک از سوی بانک، بعد از اخذ و دریافت پروانه صورت خواهد گرفت.

* بر اساس تبصره ۱ ماده 35 آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، در صورتی که متقاضیان ساخت مسکن، تعاونی‌های مسکن باشند تعاونی مربوط باید از طرف اداره کل تعاون به سازمان مسکن و شهرسازی استان معرفی گردد.

* بر اساس تبصره ۲ ماده 35 آیین‌نامه اجرایی این قانون در صورتی که متقاضیان ساخت مسکن در محدوده مصوب بافت‌های فرسوده ‏شهری باشند، مرجع معرفی، بر اساس دستورالعمل ابلاغی شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران می‌باشد.

نحوه‌ی پرداخت تسهیلات در دوره‌ی ساخت مسکن

بر اساس ماده ۳۶ آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387، پرداخت تسهیلات دوره ساخت، متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در مراحل زیر انجام می‌گردد:

1- قسط اول: معادل ۴0% تسهیلات، پس از پایان مرحله پی و فونداسیون ساختمان

2- قسط دوم: معادل ۴۰% تسهیلات، پس از تکمیل سقف آخر

3- قسط سوم: معادل ۲۰% تسهیلات، پس از پایان مرحله‌ی سفت‌کاری

* بر اساس تبصره ۱ ماده 36 آیین‌نامه اجرایی این قانون، تسهیلات به صورت مشارکت مدنی پرداخت می‌گردد و مدت آن برای احداث و ساخت واحدهای مسکونی 18 ماه است که در صورت توافق ارکان اعتباری بانک، برای یک سال دیگر قابل تمدید است.

* بر اساس تبصره ۲ ماده 36 آیین‌نامه اجرایی این قانون، پس از پایان دوره مشارکت مدنی، بانک سهم‌الشرکه خود در هر واحد را به خریداران دارای شرایط در قالب فروش اقساطی برای مدت باقیمانده (از مجموع دوران فروش اقساطی و مشارکت مدنی) و بر اساس توان بازپرداخت آنان به صورت پلکانی یا یکنواخت، تقسیط می‌کند.

* مجموع دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی، 15 سال تمام و مجموع مبلغ فروش اقساطی هر واحد به خریداران دارای شرایط حداکثر معادل سقف مبلغ فروش اقساطی هر واحد مصوب شورای پول و اعتبار می‌باشد.

منابع مالی و اعتباری شرکت‌های تعاونی مسکن

از آنجایی که مسئله مسکن یکی از مسائل مهم کشور ما محسوب می‌گردد منابع مالی در شرکت‌های تعاونی مسکن محدود و منحصر به سرمایه شرکت نمی‌باشد بلکه دولت در این زمینه پیشگام گردیده و با در اختیار گذاشتن اعتبارات بانک مسکن ایران در حدود قوانین و مقررات و در مورد شرکت‌های تعاونی کارگری با قرار دادن اعتبارات بانک رفاه کارگران، شرکت‌های تعاونی مسکن را در انجام مقاصد و اهداف خود مساعدت و یاری می‌نماید. بر اساس ماده 82 قانون شرکت‌های تعاونی، منابع مالی و اعتباری شرکت‌های تعاونی مسکن عبارتند از:

1- سرمایه و ذخایر شرکت تعاونی مسکن

2- پس‌انداز اعضاء برای تهیه مسکن

3- اعتبارات بخش دولتی شامل قسمتی از اعتبارات بانک مسکن ایران در حدود برنامه‌های مصوب سالانه آن بانک و اعتباراتی که به این منظور بانک مرکزی ایران می‌تواند در اختیار آن بانک قرار دهد و اعتبارات از محل برنامه‌های عمرانی از طریق بانک مسکن ایران.

4- سایر منابع اعتباری که به وسیله‌ی اشخاص و مؤسسات در اختیار شرکت‌های تعاونی مسکن قرار می‌گیرد.

5- در مورد شرکت‌های تعاونی کارگری مسکن علاوه بر منابع مالی واعتباری مذکور در این ماده بانک رفاه کارگران نیز منابع مالی و اعتباری لازم را برای این شرکت تأمین می‌نماید.

امتیازات اعطایی به شرکت‌های تعاونی مسکن

1- بانک‌های مورد نظر تا 80 درصد هزینه‌های طرح‌های ساختمانی شرکت‌های تعاونی مسکن را به متقاضیان اعتبار می‌دهند.

2- در نرخ بهره (سود) و شرایط پرداخت اعتبار و وام تسهیلات لازم را در نظر می‌گیرند.

3- بر اساس تبصره‌های مواد 81 و 82 قانون شرکت‌های تعاونی چنانچه شرکت‌های تعاونی مسکن قادر به خانه‌سازی و آپارتمان‌سازی نباشند با تصویب مجمع عمومی می‌توانند زمین‌های خریداری شده را به اعضاء بفروشند یا نسبت به تبدیل آن اقدام نماید.

4- بر اساس ماده 83 قانون شرکت‌های تعاونی در شرکت‌های تعاونی مسکن انجام معاملات و ساختمان و تمام اقداماتی که در اساس‌نامه پیش‌بینی شده برای غیرعضو ممنوع است.

نحوه رسیدگی به تخلفات ماده 100

* ابتدا به درخواست شهرداری موضوع تخلف در کمیسیونی که به نام کمیسیون ماده صد شناخته می‌شود که مرکب از نماینده وزارت کشور و قوه قضاییه، یکی از اعضای شورای شهر است، مطرح می‌شود و به ذی‌نفع اخطار داده می‌شود تا ظرف ۱۰ روز پاسخ خود را کتباً به کمیسیون ارسال نماید.

* کمیسیون ظرف یک ماه پس از پایان مهلت کمیسیون با حضور نماینده شهرداری وارد رسیدگی می‌شود و تصمیم‌گیری می‌نماید.

* شهرداری مکلف است در این موارد از ادامه ساخت و ساز جلوگیری نماید.

* چنانچه تصمیم کمیسیون مبنی بر تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد مهلتی دو ماهه برای متخلف تعیین می‌گردد.

* شهرداری این تصمیم را به مالک (متخلف) ابلاغ می‌نماید و اگر مالک اقدام ننماید، شهرداری راساً (بی‌واسطه) اقدام به رفع تخلف مورد نظر نموده و هزینه را از مالک دریافت خواهد کرد.

* کمیسیون در صورتی که بنای اضافه بر مساحت زیربنا در حوزه‌ی مسکونی باشد، می‌تواند در صورت عدم ضرروت قلع و تخریب بنا، جریمه‌ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده محاسبه و از مالک دریافت نماید.

جریمه مذکور نباید از حداقل یک‌دوم کمتر و از ۳ برابر ارزش معاملاتی ساختمان (در مورد املاک با استفاده تجاری و اداری و صنعتی این حداقل ۲برابر و حداکثر ۴ برابر می‌باشد) برای هر مترمربع بیشتر باشد.

خودداری مالک (متخلف) از پرداخت جریمه

اگر مالک از اجرای رأی جریمه خودداری نماید در این صورت شهرداری پرونده را مجدداً به کمیسیون ارجاع (واگذار) و درخواست صدور رأی برای تخریب بنا را می‌نماید. و کمیسیون نیز رأی بر تخریب صادرخواهد کرد.

شرایط دریافت جریمه برای بنای غیرمجاز

چنانچه بنای ساخته شده بدون مجوز و پروانه ساخت و ساز باشد، هنگامی که اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی رعایت شده باشد، کمیسیون رأی به دریافت جریمه‌ای به ازای هر مترمربع بنای ساخته شده بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملات ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی رأی صادر نماید در این صورت مجوز پایانکار نیز داده می‌شود.

جریمه عدم ساخت پارکینگ

در مورد عدم ساخت پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن، کمیسیون می‌تواند رأی بر دریافت جریمه متناسب با موقعیت محلی و استفاده از فضای پارکینگ حداقل یک برابر وحداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ صادر نماید.

در مورد تجاوز به معابر و گذرگاه‌ها نیز مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند .

معیار تعیین جرائم ساختمانی

ملاک و مرجع تعیین جرائم ساختمانی زمان وقوع تخلف است، نه زمان صدور رأی یا زمان طرح پرونده در کمیسیون یا زمان دریافت جرائم.